Por: Alba Delvalle

El mercado de bienes raíces paraguayo no enfrenta una falta de demanda, sino un descalce estructural: mientras la oferta se concentra en productos pensados para inversores, la necesidad real, la de la clase media, sigue sin respuesta.

La panorámica de Asunción se presenta hoy como un mosaico de hormigón y cristal; una ciudad donde los edificios terminados conviven con grúas que redefinen el skyline. Pero, esta oleada de desarrollos, ¿está recibiendo la aceptación esperada? El CEO & Founder Canopy SA, Ricardo Ávalos, brinda una lectura de lo que está pasando.

Él interpreta esto como un error del mercado inmobiliario, de que Paraguay está construyendo lo que no se necesita, pues el sector atraviesa una etapa de transición y madurez, marcada por un cambio de lógica: pasar de construir activos a gestionar rentabilidad. En ese proceso se consolidó un descalce estructural que hoy explica gran parte de su comportamiento.

“No es que la oferta y la demanda no se encuentren; es que hablan idiomas distintos”, comenta Ricardo. El problema, advierte, no está en el costo del dinero ni en la falta de demanda, sino en la ausencia de producto adecuado. Durante la última década, el desarrollo se concentró en el “ladrillo como activo financiero”, priorizando unidades pequeñas en zonas de alto costo, orientadas al inversor. Mientras tanto, la demanda real, la de la clase media trabajadora, quedó relegada.

“El mercado ha ignorado sistemáticamente a su principal actor. Ese segmento busca tipologías de dos y tres dormitorios, con metrajes funcionales y precios razonables, pero ese producto simplemente no existe en el mercado formal”, señala.

Un descalce que define el presente. Este desajuste se profundiza por un modelo de desarrollo que sigue dependiendo de esquemas tradicionales de construcción, financiados con capital propio o preventas, lo que eleva costos y obliga a apuntar a márgenes altos.

“El desarrollador sigue atrapado en un modelo de construcción artesanal, y en paralelo, el usuario final espera un producto más accesible y eficiente”, explica. El resultado es un ecosistema que no carece de demanda, pero sí de diseño de producto. “El mercado se ha especializado en construir lo que sabe hacer, no lo que la gente necesita vivir”, resume.

La radiografía de precios refleja fuertes diferencias según ubicación. En el eje corporativo (Santa Teresa y Aviadores), los valores oscilan entre USD 1.400 y USD 2.200 por m². En barrios en transición como Recoleta o Villa Morra, se ubican entre USD 1.200 y USD 1.600, mientras que en el Gran Asunción rondan entre USD 900 y USD 1.150 por m².

En este escenario, cobra relevancia el VANT (Valor de Alquiler Neto), que evidencia que existen zonas con precios elevados, pero baja rentabilidad, y otras emergentes con retornos más atractivos.

De ahí que el cambio más relevante se da en el perfil del inversor, que está migrando de buscar plusvalía hacia activos que generen rentabilidad recurrente y real. Entre las principales tendencias se destacan el desarrollo de multifamily, activos de baja vacancia en zonas premium, vivienda unifamiliar en rangos medios-altos y la segunda vivienda como inversión resiliente.

Sin embargo, Ricardo advierte sobre un problema estructural, la falta de información. Muchas decisiones se toman en base a percepciones y no a datos, lo que deriva en precios de entrada por encima del valor real y proyecciones de salida poco realistas. “El inversor exitoso hoy es el que exige datos”, remarca.

Con relación a los proyectos de usos mixtos, están ganando espacio en este nuevo contexto, alineados con la lógica de la “ciudad de los 15 minutos”, donde el usuario prioriza reducir traslados. No obstante, su éxito depende de la gestión y de la interacción eficiente entre los distintos usos.

En paralelo, barrios como Manorá o Mburucuyá consolidan su atractivo por ofrecer servicios a escala humana. Allí, el valor no está en intervenciones superficiales, sino en generar propuestas que respondan a lo que el mercado realmente demanda.

Por otro lado, el referente detalla que el concepto de vivienda también se redefine. “La casa propia es un ideal cultural muy fuerte, pero financieramente es, a menudo, un pasivo”. El análisis pasa por el costo de oportunidad: en ciertos casos, alquilar e invertir en activos que generen flujo puede resultar más eficiente que asumir una deuda a largo plazo.

Hoy, además, surgen alternativas intermedias, como los fondos de inversión inmobiliaria, que permiten acceder al mercado sin necesidad de adquirir un inmueble directamente. Ante esto, el foco debe estar en profesionalizar las decisiones y entender el mercado desde los datos. En ese sentido, recomienda evaluar el ingreso operativo neto (NOI), el entorno del proyecto, diversificar inversiones y analizar el historial del desarrollador.

Para Ricardo, el secreto es “comprar lo que la gente necesita, techo y logística, no solo lo que la gente quiere, el lujo”, atendiendo el contexto de un mercado que madura, en el que la diferencia ya no estará en construir más, sino en construir mejor.

Fortaleza Inmuebles siembra excelentes emprendimientos y cosecha hitos dentro de su historia en el mundo inmobiliario. Prueba de ello es Fortaleza Carmelitas, una construcción ambiciosa, ubicada en un punto estratégico de Asunción.

Este proyecto se suma a los logros de la prestigiosa empresa con más de tres décadas de trayectoria en el negocio de bienes raíces.

“Cuando uno transita por el emocionante camino del emprendedurismo, suele tener muchos sueños, y yo los tuve, estaba seguro que esto se iba a a poder lograr y hoy ya es una realidad. Logramos la confianza del mercado, la aspiración más grande que yo he tenido. Este emprendimiento es espectacular, desde todo punto de vista. La construcción iniciará el mes de julio y durará aproximadamente 36 meses. Así que estamos muy contentos, confiados de que este es el inicio de una nueva etapa para Fortaleza”, afirmó Ernesto Gómez, presidente de la firma.

La ubicación donde se erigirá el denominado Fortaleza Carmelitas será sobre las calles Molas López y Pastor Filártiga. Es una zona privilegiada, rodeada de todos los servicios, cerca del centro de Asunción y próxima a los polos comerciales más importantes de la ciudad, como supermercados, hoteles, oficinas corporativas y una interesante oferta gastronómica.

“La solidez que respald a la empresa desde hace más de tres décadas, se fundamenta en la confianza depositada por parte de los inversores, cuyo bienestar y satisfacción perseguimos constantemente y son el eje central de todos los proyectos y la base de nuestro crecimiento empresarial”, acotó Ernesto.

En un predio de 4.181.85 mts2 se sitúa la obra más grande de la historia de la firma. Con dos torres de 40 pisos y un total de 400 departamentos. Actualmente, la firma cuenta con 11mil inversores que tendrán sus inmuebles en menos de 20 años.

Fortaleza Carmelitas constituye un enorme hito para la empresa porque representa una obra hegemónica, una mayor expansión en cuanto metros cuadrados destinados a la construcción y a su vez es la prueba de la confianza ganada por parte de los inversores.

Fortaleza Carmelitas se destaca por el diseño vanguardista y la calidad de los materiales. Además de la accesibilidad que facilita a los inversores combinar la vida, laboral, social y familiar.

Las dos torres serán iguales en altura y volumetría, con un basamento de cocheras que, si bien son independientes funcional y constructivamente, se unen y entrelazan formalmente para generar una unidad visual del conjunto.

Según el diseño, cada torre constará de una planta baja con sus funciones independientes; lobby y jerarquizado por su acceso elevado con escalinata y rampas de ingreso, además de su doble altura, fachadas y grandes paños vidriados, portería, oficinas y salas de coworking, baño social, baño exclusivo para el personal, entre otras características únicas.

Por su parte, Francisco Gómez, director ejecutivo de Fortaleza, afirmó que las características de sus proyectos sitúan a su firma y al sistema de inversión que ofrecen, es un lugar privilegiado dentro de las empresas dedicadas al rubro.

“Fortaleza Carmelitas reafirma esta posición porque es una obra majestuosa jamás realizada en la firma. Es un ambicioso proyecto, con una inversión de unos USD 50 millones del cual estamos muy orgullosos”, aseveró el directivo.

Pese a que los precios en el sector inmobiliario siguieron su curso natural pospandemia y las propiedades de alta gama registran un menor costo en Asunción, desde el rubro consideran que no es el momento propicio para realizar compras de mansiones de lujo teniendo en cuenta que actualmente el precio de una propiedad de esta envergadura ronda entre los US$ 700 mil y los US$ 6 millones.

“El precio general sí se vio afectado desde la pandemia incluso con el tema de las mansiones de lujo. Creo que no es un buen momento todavía para comprarlas”, refirió Gustavo Silva, asesor inmobiliario, en contacto con la 1080 AM. Asimismo, manifestó que este sería el tope de un piso entero de casi 400 metros cuadrados en un mercado que es muy reducido en nuestro país.

Explicó que existe una poca cantidad de compradores, por lo cual no es un “mercado fácil” para quienes desean adquirirlos así como para los vendedores. Con relación a las casonas antiguas, dijo que se cuentan con más personas dispuestas a vender que los propios compradores, y quienes las compran las utilizan normalmente con fines comerciales para generar rentabilidad.

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“En vez de comprar una casona que te podría llegar a costar entre 300 mil a 400 mil dólares por la cantidad de construcción es mucho más fácil comprarte una vivienda”, indicó. Por ello, en general, la preferencia del consumidor va hacia los terrenos o lotes a cuotas, casas o departamentos.

Refirió que la ciudad con mayor proyección y solicitudes es Villa Elisa, con bastante crecimiento en los últimos 4 años. “Villa Elisa es una ciudad que creció bastante sobretodo con la pandemia. La pandemia marcó un antes y un después en nuestro mercado y es uno de los principales focos ahora”, acotó, agregando que Limpio también se proyecta como una de las más preferidas.

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Por Sofía Céspedes, sofia.cespedes@nacionmedia.com.

Teniendo en cuenta que el rubro de bienes raíces crece cada vez más en el país, es importante saber cuáles son las ciudades del departamento Central que cuentan con más facilidad a la hora de adquirir una casa, departamento o un terreno.

En contacto con Gustavo Silva, miembro de la Asociación de Corredores Inmobiliarios del Paraguay, el experto explicó a La Nación/Nación Media que son varias las localidades con fácil acceso a la hora de comprar un inmueble. Entre ellas destacó a Areguá, Limpio, Ypacaraí, Ypané, Itá, Guarambaré, parte de Luque y Nueva Italia.

Sin embargo, refirió que estos distritos son “baratos”, pero no esencialmente más atractivos para las personas. “¿Hacia dónde se está yendo la gente entonces? Porque vos podés comprar un terreno en Nueva Italia, pero no hay nada, ahí no vas a vivir. Entonces, ¿dónde hay terrenos baratos y dónde puede ir a vivir la gente?”, expuso Silva.

Seguidamente, detalló que para la mayoría de las personas que pretenden vivir cerca de Asunción tiene como opción Limpio, Luque, Villa Elisa, Ñemby, Capiatá e Itauguá. Entre estas localidades, señaló que una de las que más creció en los últimos cuatro años es Villa Elisa y que el precio de los inmuebles se ha duplicado porque pasaron de construir chalets con dos piezas a edificar dúplex económicos y lujosos con precios desde G. 300 millones a G. 600 millones.

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Una de las opciones que más se valoran o aprovechan hoy es que las empresas constructoras en alianza con bancos otorgan la oportunidad de contar con una casa propia a “precios de alquiler”. Sobre el punto, el experto en bienes raíces indicó que es un atractivo por el acceso al crédito, ya que los bancos pueden financiar los proyectos con plazos de hasta 30 años.

“Hoy, en el momento que yo firme el contrato, quizás sea un poco más elevado el precio. Pero mirando a futuro, en un corto tiempo, se equipara y a largo plazo estoy ganando ya. Por más de que el que compra paga muchos intereses, compensa, porque no me cuesta mucho la cuota”, aseguró.

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En lo que respecta a cuáles son las variables que existen a la hora de encontrar diferentes precios, tanto de casas ya edificadas como de departamentos, dijo que hay una cantidad de puntos a tener en cuenta como la calidad del barrio, el ingreso socioeconómico de una persona, los servicios de electricidad, agua, entre otros.

Puso como ejemplo Asunción, que tiene infraestructura, transporte público, todos los servicios y puede albergar del doble o triple de lo que está poblado, pero no lo hace. En contrapartida, mencionó a Buenos Aires, la capital de Argentina, y Montevideo, en Uruguay, ciudades que albergan a millones de ciudadanos con precios que doblan los costos de departamentos que pueden adquirirse en la capital paraguaya.

“Buenos Aires es una ciudad que tiene más infraestructura, servicio y atención. Es mejor en casi todos los aspectos y el precio es mucho mayor. Un departamento por metro cuadrado en Asunción te puede salir desde US$ 1.000 hasta US$ 2.000. En Buenos Aires encontrás uno a partir de US$ 2.000 hasta 3.000, y en Montevideo recién desde US$ 4.000″, sostuvo y resaltó: “Si nos comparamos con otras capitales, vamos a encontrar que Asunción es barata, pero sigue siendo cara para nuestro mercado”.