Por: Alba Delvalle

El mercado de bienes raíces paraguayo no enfrenta una falta de demanda, sino un descalce estructural: mientras la oferta se concentra en productos pensados para inversores, la necesidad real, la de la clase media, sigue sin respuesta.

La panorámica de Asunción se presenta hoy como un mosaico de hormigón y cristal; una ciudad donde los edificios terminados conviven con grúas que redefinen el skyline. Pero, esta oleada de desarrollos, ¿está recibiendo la aceptación esperada? El CEO & Founder Canopy SA, Ricardo Ávalos, brinda una lectura de lo que está pasando.

Él interpreta esto como un error del mercado inmobiliario, de que Paraguay está construyendo lo que no se necesita, pues el sector atraviesa una etapa de transición y madurez, marcada por un cambio de lógica: pasar de construir activos a gestionar rentabilidad. En ese proceso se consolidó un descalce estructural que hoy explica gran parte de su comportamiento.

“No es que la oferta y la demanda no se encuentren; es que hablan idiomas distintos”, comenta Ricardo. El problema, advierte, no está en el costo del dinero ni en la falta de demanda, sino en la ausencia de producto adecuado. Durante la última década, el desarrollo se concentró en el “ladrillo como activo financiero”, priorizando unidades pequeñas en zonas de alto costo, orientadas al inversor. Mientras tanto, la demanda real, la de la clase media trabajadora, quedó relegada.

“El mercado ha ignorado sistemáticamente a su principal actor. Ese segmento busca tipologías de dos y tres dormitorios, con metrajes funcionales y precios razonables, pero ese producto simplemente no existe en el mercado formal”, señala.

Un descalce que define el presente. Este desajuste se profundiza por un modelo de desarrollo que sigue dependiendo de esquemas tradicionales de construcción, financiados con capital propio o preventas, lo que eleva costos y obliga a apuntar a márgenes altos.

“El desarrollador sigue atrapado en un modelo de construcción artesanal, y en paralelo, el usuario final espera un producto más accesible y eficiente”, explica. El resultado es un ecosistema que no carece de demanda, pero sí de diseño de producto. “El mercado se ha especializado en construir lo que sabe hacer, no lo que la gente necesita vivir”, resume.

La radiografía de precios refleja fuertes diferencias según ubicación. En el eje corporativo (Santa Teresa y Aviadores), los valores oscilan entre USD 1.400 y USD 2.200 por m². En barrios en transición como Recoleta o Villa Morra, se ubican entre USD 1.200 y USD 1.600, mientras que en el Gran Asunción rondan entre USD 900 y USD 1.150 por m².

En este escenario, cobra relevancia el VANT (Valor de Alquiler Neto), que evidencia que existen zonas con precios elevados, pero baja rentabilidad, y otras emergentes con retornos más atractivos.

De ahí que el cambio más relevante se da en el perfil del inversor, que está migrando de buscar plusvalía hacia activos que generen rentabilidad recurrente y real. Entre las principales tendencias se destacan el desarrollo de multifamily, activos de baja vacancia en zonas premium, vivienda unifamiliar en rangos medios-altos y la segunda vivienda como inversión resiliente.

Sin embargo, Ricardo advierte sobre un problema estructural, la falta de información. Muchas decisiones se toman en base a percepciones y no a datos, lo que deriva en precios de entrada por encima del valor real y proyecciones de salida poco realistas. “El inversor exitoso hoy es el que exige datos”, remarca.

Con relación a los proyectos de usos mixtos, están ganando espacio en este nuevo contexto, alineados con la lógica de la “ciudad de los 15 minutos”, donde el usuario prioriza reducir traslados. No obstante, su éxito depende de la gestión y de la interacción eficiente entre los distintos usos.

En paralelo, barrios como Manorá o Mburucuyá consolidan su atractivo por ofrecer servicios a escala humana. Allí, el valor no está en intervenciones superficiales, sino en generar propuestas que respondan a lo que el mercado realmente demanda.

Por otro lado, el referente detalla que el concepto de vivienda también se redefine. “La casa propia es un ideal cultural muy fuerte, pero financieramente es, a menudo, un pasivo”. El análisis pasa por el costo de oportunidad: en ciertos casos, alquilar e invertir en activos que generen flujo puede resultar más eficiente que asumir una deuda a largo plazo.

Hoy, además, surgen alternativas intermedias, como los fondos de inversión inmobiliaria, que permiten acceder al mercado sin necesidad de adquirir un inmueble directamente. Ante esto, el foco debe estar en profesionalizar las decisiones y entender el mercado desde los datos. En ese sentido, recomienda evaluar el ingreso operativo neto (NOI), el entorno del proyecto, diversificar inversiones y analizar el historial del desarrollador.

Para Ricardo, el secreto es “comprar lo que la gente necesita, techo y logística, no solo lo que la gente quiere, el lujo”, atendiendo el contexto de un mercado que madura, en el que la diferencia ya no estará en construir más, sino en construir mejor.

El mercado avícola en Paraguay atraviesa una fase de alta producción que está impactando directamente en los precios, generando un escenario desafiante para los productores. Así lo explicó el presidente de la Asociación de Avicultores del Paraguay (Avipar), Néstor Zarza, quien advirtió que actualmente la oferta supera la demanda.

“Hoy hay abundancia en la producción, incluso por encima del consumo”, afirmó a la 780 AM y comentó que el mercado atraviesa una fuerte presión a la baja en los precios. En este contexto, la plancha de 30 huevos se comercializa en finca entre G. 19.000 y G. 20.000, mientras que en el punto de venta al consumidor final llega a ubicarse entre G. 22.000 y G. 26.000, dependiendo de la presentación.

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El aumento de la producción responde a decisiones tomadas en años anteriores, cuando el negocio mostraba mayor rentabilidad. “Hubo una euforia en el sector que incentivó el ingreso de nuevos productores”, explicó Zarza. Este crecimiento de la oferta, sin un aumento proporcional de la demanda, derivó en el actual desequilibrio.

A nivel local, el consumo de huevos se sitúa en torno a 220 unidades por persona al año, una cifra que, si bien viene en aumento, todavía está por debajo de otros mercados de la región, como Argentina, donde el consumo alcanza cerca de 400 unidades per cápita.

Uno de los principales desafíos del sector es el costo de producción, especialmente el alimento balanceado, que representa entre el 45 % y el 50 % del total. La dieta de las aves está compuesta principalmente por maíz (60 %) y soja (20 %), además de minerales y aditivos.

En este sentido, la reciente baja del dólar generó cierto alivio en los costos, particularmente para los productores más tecnificados. Sin embargo, Zarza advirtió que los pequeños productores enfrentan mayores dificultades para sostener la rentabilidad, debido a menores niveles de eficiencia y mayores costos relativos.

El escenario actual obliga al sector a adaptarse. La competencia creciente y los precios más bajos están generando una depuración natural del mercado. “Los productores que no logren eficiencia difícilmente podrán mantenerse”, sostuvo.

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La baja del dólar se encuentra ejerciendo una presión directa sobre el productor de carne, dejando consecuencias concretas que podrían derivar en menos retención, menos inversión y más incertidumbre para planificar, según indicaron desde la Asociación Paraguaya de Exportadores y Productores de Carne (Appec).

El gremio señaló que con una divisa en un mínimo histórico, el impacto en la producción es inmediato. “Desde la Appcc señalamos que, cuando los ingresos se perciben en dólares y la mayor parte de los costos se sostienen en guaraníes, y un tipo de cambio bajo funciona como un impuesto invisible para el productor y el exportador”, manifestaron.

A su vez, puntualizaron que esta coyuntura recorta margen y reduce la capacidad de sostener el ciclo productivo, por ello, se debe plantear el escenario desde una mirada técnica y productiva. “Paraguay necesita previsibilidad para producir más, invertir mejor y sostener el empleo en toda la cadena”, explicaron.

Esta semana la tendencia a la baja del dólar nuevamente se posicionó en un piso excepcional, ya que no se registraba tal cotización hace por lo menos cinco años. Durante el mediodía del viernes, la moneda norteamericana llegó a los G. 6.300, dejando en evidencia la tendencia a la baja, que ya se había mostrado el lunes pasado.

En el mercado mayorista, el nivel más bajo se vio en la jornada del martes 21, cuando la divisa llegó a cotizar a G. 6.294,93, mientras que en la misma jornada, en el sector minorista había caído a los G. 6.350, de acuerdo a los datos del Banco Central del Paraguay (BCP).

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Al cierre del primer trimestre del año, Paraguay exportó cerca de 69.300 toneladas de carne bovina generando USD 453 millones en materia de ingresos, según datos del Servicio Nacional de Calidad y Salud Animal (Senacsa). Aunque el volumen cayó más de 20 % interanual por menor disponibilidad de hacienda, el sector sigue registrando subas en el precio promedio, lo cual amortigua el impacto en los ingresos. “El mercado internacional sigue firme y sostiene la rentabilidad del sector”, explicaron desde la Appec.

Añadieron que Chile se mantuvo como principal destino de la carne paraguaya en los primeros tres meses, pero mercados como Estados Unidos y Canadá están ganando protagonismo, impulsando una estrategia de diversificación hacia destinos de mayor valor. “Desde el Senacsa destacan que este cambio mejora la estabilidad del negocio ganadero”, enfatizaron.

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El Ministerio de Salud desembolsará USD 180 millones en dos meses para reducir el pago a proveedores, anunció este viernes la ministra María Teresa Barán.

“El compromiso es 100 millones a fines de abril y 80 millones a fines de mayo. Son 180 millones de dólares. Esto va a reducir a 800 millones de dólares, que son deudas arrastradas de años”, precisó esta mañana en conferencia de prensa.

Aclaró que las deudas no son solamente con las industrias farmacéuticas. “Nosotros tenemos deudas con farmacéuticas, con insumos y medicamentos, deudas en infraestructura y equipamiento”, precisó la secretaria de Estado.

En ese sentido, están trabajando los dos Viceministerios, Rectoría y Redes y Servicios con Insumos Estratégicos para buscar la manera más justa de saldar las deudas con todos los proveedores, indicó.

La idea es sincerar las deudas, honrar todas las deudas y usar el verdadero presupuesto de cada año con las compras de insumos y medicamentos para cada año, manifestó Barán.

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“Como Ministerio de Salud, estamos trabajando en el ordenamiento de estos pagos y en evitar que crezcan estas deudas. Y que el presupuesto que hoy tenemos en el Ministerio de Salud lo podamos usar por año y no arrastrar las deudas”, apuntó.

La ministra refirió además que para los pagos se dará prioridad a las empresas más pequeñas, consideradas más vulnerables dentro de la cadena de suministros.

“Nosotros entendemos que es muy importante, sobre todo, pagarles a los pequeños proveedores porque son los que no tienen espalda para seguir aguantando estas deudas”, expresó.

Mencionó que son 18 empresas con deudas de gran volumen, 61 medianas y 608 pequeñas. Si bien el 80 % de los recursos será destinado a deudas altas y el 20 % a empresas pequeñas, lo que se busca es dar alivio a los proveedores más afectados por la falta de pagos, indicó la titular de Salud.

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