• Por Juan Carlos Zárate
• MBA
• Xpectativa Consulting
• jzaratelazaro@gmail.com

Hoy día apenas el 3,4% de los créditos otorgados por los bancos va orientado al sector de viviendas (compra y/o refacción), muy por debajo de las reales necesidades de nuestra gente.

Muchas familias de clase media en vez de seguir pagando una cuota de alquiler, a través de estos programas podrán acceder a su propia vivienda, con una financiación bancaria de largo plazo, con montos globales ajustados a su real capacidad de repago.

A la fecha, el déficit habitacional en nuestro país sería no menor a 1.200.000 viviendas, versus aproximadamente 1.152.000 que no contaban con vivienda propia al cierre del ejercicio anterior.

El déficit de viviendas en valores absolutos rondaría los 80.000, en tanto que cualitativamente asciende a aproximadamente 1.200.000, considerando la calidad estructural de las mismas, su deterioro por el paso del tiempo, y que se puede visualizar en casi todas las ciudades y pueblos del interior de nuestro país, incluidas ciudades del Dpto. Central precisando de una refacción total y/o parcial.

La demanda de unidades habitacionales que la gente realiza al Ministerio de Urbanismo, Vivienda y Hábitat (MUVH) es cada vez mayor, abarcando gran parte de la geografía de nuestro país.

En función a su ley orgánica el MUVH está orientado a cumplir con la política de dotar de viviendas sociales, creando las condiciones necesarias para que los estratos de población de clase media-baja puedan acceder a su propio techo.

No todo se reduce a ello, pues también está abocado en buscar las alternativas para que las personas de clase media que posean la capacidad financiera necesaria puedan acceder a viviendas o departamentos de mayor calidad y comodidades a través financiaciones de largo plazo dentro del sistema financiero.

Dada la limitación de recursos de las mismas, quienes viven en casa de alquiler, no tendrían la capacidad necesaria para poder hacer frente a dicha cuota más la que correspondería a su futura vivienda, por lo que sería bueno poder arbitrar los medios, que les permitan acceder a un período de gracia, abonando la primera cuota recién una vez concluida su construcción, la que podría oscilar entre 12 a 18 meses.

La coyuntura desfavorable que trajo aparejada esta pandemia sanitaria hizo que el MUVH viera recortados sus recursos presupuestarios en un 35%, lo cual pudo haber representado la construcción de unas 9.000 nuevas viviendas sociales, fondos que tuvieron que ser reorientados a salud, prioridad absoluta ahora mismo.

Ante la ausencia de una oferta diversificada de inmuebles o de unidades habitacionales orientados al segmento de clase media su concreción sería fantástica, pues estaría cristalizando anhelos de miles de familias conformadas por funcionarios del sector público y privado con un ingreso fijo mensual asegurado (fuente primaria de repago de la cuota).

El Ministerio Urbanismo y de Vivienda dentro de su agenda de prioridades contempla la modificación de su actual carta orgánica, que permita la creación de una banca hipotecaria de mediano porte que pueda ocuparse de los procesos de construcción, a través de desarrolladores inmobiliarios y demás actores, a través de una alianza público-privada, pudiendo el MUVH aportar como parte del subsidio habitacional terrenos de su propiedad ubicados en sitios estratégicos y con permanente plusvalía, a través de la estructuración de un fideicomiso de administración, que se encargaría de recibir y administrar el pago mensual de las cuotas por los inmuebles adjudicados.

No sería descartable tampoco la posibilidad potencial de una emisión de bonos de renta fija, que no tendrá incidencia en la deuda pública, pues se le estará garantizando al inversor de que sus recursos serán exclusivamente aplicados a los proyectos de construcción horizontal de unidades habitacionales, dentro de un espectro macroeconómico razonable y con reducidos índices de inflación.

Vivimos en la era de la permanente reinvención, capacidad innovativa y creativa, pues los gustos, necesidades y tendencias de nuestra gente en este siglo son diferentes.