© 2016 Economist Newspaper Ltd, Londres. Todos los derechos reservados. Reimpreso con permiso.

Los agentes inmobiliarios en China, como en otras partes del mundo, normalmente son un grupo de personas de voz suave y seguras de sí mismas. Sin embargo, Liu Zhendong, un vendedor en un gran desarrollo en el extremo norte de Shanghai, se siente afligido por las dudas.

Había esperado que la actividad fuera sólida y estable este año. En vez de ello, ha sido frenética, con clientes que se pelean por ver los departamentos muestra. Algunos habían esperado para ver si el mercado se enfriaba, pero capitularon y compraron conforme los precios ascendían más y más una semana tras otra. Los departamentos en el área, la anterior aldea rural de Malu, aún salpicada de campos de labranza y descuidados mercados mayoristas de alimentos, ahora cuestan 90 por ciento más que hace un año.

"Se siente un poco como una burbuja", afirmó.

Liu no es el único que piensa así. Incluso el director de la oficina de investigación del banco central, habitualmente cauteloso en su selección del lenguaje, ha dicho que la burbuja inmobiliaria debe ser frenada antes de que se haga demasiado grande.

Los precios de las viviendas han ascendido en 16 por ciento nacionalmente durante el último año, y se han duplicado o incluso triplicado en las grandes ciudades. En las últimas dos semanas, más de 20 municipios han tratado de apaciguar al mercado al, por ejemplo, requerir enganches más altos o limitar las compras por parte de residentes de otras ciudades.

Como han demostrado las últimas décadas, las alzas y bajas del mercado inmobiliario de China son de importancia mundial. Sumando el impacto del sector inmobiliario a la inversión y el consumo –todos los muebles y aparatos que llenan las nuevas casas–, representa alrededor de una cuarta parte del PIB chino.

Por tanto, la recuperación de este año ha producido esperanza y temor. Ha ayudado a que el crecimiento del PIB se estabilice en alrededor de 6,7 por ciento, más rápido de lo que preveía la mayoría de los analistas en enero. La demanda más fuerte de mineral de acero y cobre ha dado cierto alivio a las asediadas mineras.

Sin embargo, el optimismo ha sido moderado por las preocupaciones en torno a la naturaleza de la recuperación. Sondeos indican que alrededor de una quinta parte de los compradores son inversionistas en vez de dueños/ocupantes. CEBM, una firma de investigación, estima que esta proporción se eleva a hasta 60 por ciento en distritos centrales de ciudades medianas.

Aun más inquietante ha sido el aumento en el endeudamiento de los desarrolladores. Zhang Zhiwei de Deutsche Bank dijo que enfrentan el dilema de un prisionero: si son demasiado conservadores, serán sacados del mercado, así que eligen ser agresivos.

Han elevado los precios de los terrenos en 66 por ciento este año, según un índice de las 100 ciudades principales. Zhang examinó 252 de estas subastas de terrenos y concluyó que dos quintas partes de los licitadores ganadores perderán dinero si los precios de las casas se nivelan, ya no digamos si declinan.

El pronunciado aumento en los precios de las casas también parece desfasado respecto del panorama económico en general. El crecimiento del ingreso se está desacelerando a medida que la economía madura, haciendo a las casas constantemente menos asequibles.

Eso ayuda a explicar el frenesí en el mercado. Durante una semana feriada a principios de octubre, enormes multitudes inundaron los centros de ventas cuando nuevas propiedades fueron puestas en el mercado. En Shanghai, los divorcios se han disparado conforme la gente aprovecha un resquicio en las regulaciones: las parejas pueden obtener una tasa hipotecaria preferencial solo sobre su primera casa. Las personas divorciadas pueden beneficiarse comprando casas por separado y luego volviendo a casarse.

Ese comportamiento huele a exuberancia irracional, pero es necesario ser cauteloso antes de emitir ese veredicto. Inversionistas, analistas y la prensa han estado prediciendo el Armagedón inmobiliario chino durante gran parte de una década, pero no ha habido ninguna crisis nacional. Los precios se han debilitado por un tiempo, típicamente cuando el gobierno reprime las compras, solo para despegar de nuevo algunos años después.

Pese a todos los signos de exceso, los funcionarios han hecho bien en estar en guardia contra la mayor vulnerabilidad potencial: el endeudamiento excesivo de parte de los compradores de casas. Pese a un reciente aumento en el crédito hipotecario, las hojas de balance familiares, en general, están en buen estado.

Además, las estrictas reglas sobre los enganches significan que los compradores típicamente adelantan efectivo por hasta la mitad del precio de la casa. Aun cuando los precios caigan, es poco probable que desconozcan su deuda hipotecaria. Esto ayuda a protegerse contra la espiral en picada de los juicios hipotecarios y los precios declinantes que ha causado estragos en otros países.

Esto no es negar que el mercado inmobiliario chino enfrenta problemas serios. "Burbuja", sin embargo, pudiera ser un mal diagnóstico. La verdadera patología es un grave desequilibrio en la oferta de terrenos, según Larry Hu de Macquarie Securities.

Las ciudades más pequeñas tienen muchos terrenos para construir, explicó Hu, pero poblaciones cada vez menores. Las grandes ciudades, donde la gente realmente quiere vivir y trabajar, están situadas sobre grandes terrenos urbanizables pero liberan solo pequeñas parcelas. Shanghai tiene unos 1.813 kilómetros cuadrados de tierras agrícolas, pero vendió solo cinco kilómetros cuadrados para construcción de vivienda el año pasado. El resultado, de manera predecible, ha sido un aumento en los precios de las casas.

¿Por qué no vender muchos más terrenos en las grandes ciudades? Hacerlo fundamentalmente alteraría las reglas del juego, afectando a muchos actores importantes, dijo Hu.

Los gobiernos en las grandes ciudades cuentan con las ventas graduales de terrenos como una fuente de ingresos, mientras que los gobiernos en las pequeñas ciudades esperan que las restricciones eventualmente envíen a las personas en su dirección. Esto es, en otras palabras, un problema político tanto como económico.

Liu, el agente en el desarrollo de Malu, conoce ambos lados del mercado inmobiliario. Hace unos años, compró un departamento en su ciudad natal de Jiuhuashan, a cinco horas en auto hacia el sudoeste. Ahora acumula polvo, vacío excepto por una semana durante las vacaciones del Año Nuevo chino, cuando regresa a casa.

Aun joven, no tiene intención de volver permanentemente a Jiuhuashan. Las montañas ahí son asombrosas, pero la economía es letárgica. Más bien, Liu espera comprar una casa en Shanghai eventualmente y ha empezado a ahorrar para ello.

Los precios en auge del último año lo han mantenido ocupado en el trabajo, pero han postergado cada vez más su sueño.