Elinor Comlay

La financiación de la propiedad comercial ha sido un negocio de pan con manteca para los bancos locales estadounidenses durante años, pero un impulso posterior a la crisis hizo crecer a esos préstamos y desató alertas en los reguladores acerca de las blandas normas de crédito y los bancos pequeños ahora optan por mantenerse al margen en el mercado.

Una sacudida en el sector inmobiliario comercial está en marcha, a medida que algunos bancos relajan o venden los préstamos que se encuentran bajo los microscopios de los reguladores y los banqueros dicen que prefieren no hacer nuevos préstamos.

Los corredores dicen que están encontrando un menor número de prestamistas para algunas ofertas de propiedades comerciales. Aaron Appel, en Jones Lang LaSalle, en Nueva York, dijo que había menos competencia por ofertas de inmuebles comerciales entre US$ 5 millones a US$ 10 millones, en particular, en los préstamos que involucran la construcción o reconstrucción de proyectos, que se consideran de mayor riesgo, ya que no son propiedades que estén generando ingresos.

Los vendedores de propiedades comerciales han estado trabajando más con los inversores institucionales, como fondos de inversión y de pensiones, en parte, como resultado del paso al costado de algunos bancos, dijeron Appel y otros agentes. Y bancos extranjeros han entrado al juego en algunas ofertas.

La desaceleración de los préstamos se presenta al tiempo que los reguladores advierten a los bancos acerca de políticas demasiado agresivas en los préstamos de inmuebles comerciales. Un comunicado conjunto en diciembre notificó a la industria que "durante el año 2016, los supervisores de las agencias bancarias continuarán prestando especial atención a los riesgos potenciales asociados con los préstamos CRE (inmuebles comerciales)".

Como resultado, los banqueros dicen que se apegan a los negocios domésticos y a la búsqueda de crecimiento mediante la adquisición de otros bancos pequeños.

Joseph J. Lebel III, director de préstamos de Banco OceanFirst, en Toms River, Nueva Jersey, revisó algunos de los préstamos comerciales que otros bancos pusieron a la venta recientemente, pero decidió no comprarlos porque tenían condiciones débiles de préstamo y otras características que apuntaban a garantías agresivas.

OceanFirst, con US$ 4,2 mil millones en activos, está siendo más selectiva acerca de sus préstamos y se centra en acuerdos más pequeños, dijo Lebel. El banco tiene la capacidad de hacer préstamos comerciales de US$ 10 a US$ 20 millones, pero no quiere competir agresivamente por esos préstamos, añadió. En vez de eso, el banco adquirió recientemente otro banco Jersey Shore, el Ocean City Home Bank, por alrededor de US$ 146 millones.

"Mi mercado es un mercado que yo puedo presentar a mi cliente y mi cliente puede traérmelo a mí", manifestó Lebel. "Está basado en relaciones de préstamos en las cuales ellos nos conocen, nosotros los conocemos, estuvimos en sus oficinas, ellos estuvieron en nuestras agencias y así se construye un poco más de una relación basada en la transacción".

Este año, Frank Sorrentino III, un constructor y desarrollador que se volvió banquero, estaba oyendo de antiguos compañeros de que las tasas de su banco eran demasiado altas. Decían que su compañía, ConnectOne Bancorp, un banco de US$ 4 mil millones en Englewood Cliffs, N.J., estaba fuera del concurso de ofertas para la financiación de complejos de apartamentos y otros edificios comerciales en el norte de Nueva Jersey. Sorrentino, que ayudó a fundar ConnectOne hace una década, dijo el escrutinio de los reguladores en los préstamos ha dado lugar a que un menor número de bancos hicieran préstamos en bienes raíces comerciales en el lado de Nueva Jersey del área metropolitana de Nueva York.

Sorrentino estima que alrededor de dos tercios de los demás competidores de ConnectOne –los bancos que no están bajo un convenio regulador o que aún no se han vendido sí mismos– fueron "maniatados". "Están siendo más cautos", comentó.

La Federal Deposit Insurance Corporation y el Office of the Comptroller of the Currency advirtieron a los bancos para no usar más de un 300 por ciento de un nivel mínimo de capital para los préstamos de bienes raíces comerciales. Para los bancos regionales y locales, eso puede ser un límite bajo, porque los préstamos de propiedades comerciales son algunos de los préstamos más grandes que hacen, explicó Dennis S. Hudson III, director ejecutivo de Seacoast Bank, un prestamista en Stuart, Florida, con US$ 4,4 mil millones de dólares en activos.

Seacoast se ha centrado en negocios de menos de US$ 8 millones. "Aquí en la Florida, ya pasamos por recesiones y sabemos que, si usted tiene demasiada exposición en bienes raíces comerciales, puede tener un riesgo más alto, por lo que nos hemos alejado intencionalmente de ellos", sostuvo Hudson, el tercer miembro de su familia en gerencia Seacoast.

Los bancos estadounidenses más grandes también han estado retirándose de la concesión de grandes préstamos para inmuebles comerciales porque ya no pueden contar con la capacidad de vender parte del crédito a los inversores mediante consorcios de préstamos. En el pasado, los bancos más grandes podían hacer un préstamo de US$ 500 millones y vender partes de US$ 25 millones a los bancos más pequeños; pero ahora, los prestamistas más pequeños se topan con los límites de los reguladores para préstamos de bienes raíces comerciales.

"Ese mercado como que se saturó a nivel interno, por lo que están pasando a nivel internacional para encontrar a prestamistas", aportó Michael Gigliotti, director gerente senior y corredor de la firma de financiación inmobiliaria HFF, en Nueva York. Los datos de la Reserva Federal muestran que las oficinas estadounidenses de los bancos extranjeros aumentaron sus participaciones hipotecarias comerciales en un 56 por ciento en el último año, a US$ 51,8 mil millones. Los Shopping Malls en el proyecto Hudson Yards, en Nueva York, señaló Gigliotti, fueron financiados en su totalidad por bancos extranjeros, entre ellos el Deutsche Bank, el Banco de China, el Crédit Agricole, el Banco Comercial de China y el Nova Scotia.

Para los bancos locales, la acometida de los reguladores sobre los créditos inmobiliarios comerciales significa otro freno al crecimiento y a la rentabilidad que probablemente lleve a una disminución en los números de los bancos, dijo Collyn Gilbert, analista de Keefe Bruyette & Woods. "Los bienes raíces comerciales han sido la línea de vida para los bancos de pequeñas comunidades durante décadas y décadas", añadió Gilbert. "Si estamos viendo un cambio en eso, entonces, ¿adónde irán estos bancos para seguir creciendo?".

Había 6.122 bancos en los Estados Unidos en el segundo trimestre y, al ritmo actual de consolidación, esa cifra debe caer por debajo de 6.000 este trimestre, ya que bancos como OceanFirst, de Nueva Jersey, tratan de ampliar su negocio sin aumentar su riesgo.

Su compra del Ocean City Home Bank, de once agencias, añade otro prestamista conservador. Los analistas dijeron que era difícil para los bancos más pequeños, como el Ocean City Home Bank, resistir a venderse a sí mismo en este entorno. "Creo que los banqueros más inteligentes saben que el futuro solo se va poner más y más duro", dijo Gilbert.

Ocean City Home Bank, al igual que otros, había tratado de dividir sus costos de cumplimiento cada vez mayores.

"No había realmente otros bancos en nuestra área que podríamos adquirir", dijo Steven E. Brady, presidente ejecutivo del banco, agregando que los gastos de cumplimiento de Ocean City Home Bank han subido un 50 por ciento debido a la ley Dodd-Frank. Cuando se acercaron otros dos bancos a Ocean City, Brady vio una oportunidad. "Teníamos las mismas normas y reglamentos que el Chase, pero no teníamos la envergadura para hacerlo".